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Guía paso a paso para compradores extranjeros sobre la compra de una propiedad en Italia

casa en italia

¿Sueña con poseer una encantadora villa en la Toscana, un elegante apartamento en Roma o una serena casa junto al mar en la Costa Amalfitana? En esta guía, le guiaremos a través de todo el proceso de compra de una propiedad en Italia como comprador extranjero. Desde los requisitos legales hasta la búsqueda de la casa de sus sueños.

Antes de que empiece a leer esta completa guía: podemos ayudarle en el proceso de compra o inversión en Italia. He aquí un resumen de nuestros servicios:

  • Código fiscal italiano
  • Préstamos e hipotecas (también para compradores extranjeros)
  • Investigación y consultoría inmobiliarias
  • Negociación
  • Diligencia debida
  • Asesoramiento técnico (servicio de peritaje y control de conformidad)
  • Asistencia burocrática hasta el acta notarial

Las sugerencias de esta guía están pensadas si usted está haciendo su compra solo, si desea tener un asesor a su lado nosotros haremos la parte molesta por usted y le ayudaremos a entender el mercado inmobiliario italiano.

¿Qué hacer antes de comprar una casa?

Hay varios pasos que debe dar antes incluso de empezar a buscar una propiedad para comprar. Estas acciones le ayudarán a comprender:

  • Cuánto puedes gastarte de forma realista en una casa.
  • Los costes que tendrás que tener en cuenta.
  • Las características que busca en la propiedad.

Aunque parezcan pasos obvios, harán que el proceso de compra sea mucho más fluido y le ahorrarán tiempo y dinero.

¿Cuánto cuesta comprar una casa?

Esta pregunta se refiere a los gastos asociados a la compra de una propiedad, incluidos:

  • Gastos de notaría
  • Impuestos
  • Tasas de agencia
  • Registro de contratos
  • Gastos de hipoteca

Además del coste de la vivienda en sí, estos gastos suelen sumar en torno al 10% del precio de compra. Por ejemplo, si va a comprar una casa por 100.000 dólares, espere pagar unos 10.000 dólares en gastos adicionales.

Puede obtener un desglose de los costes e impuestos en este artículo:

Compruebe si cumple los requisitos para obtener una hipoteca

En primer lugar, ponte en contacto con tu banco o con un agente hipotecario para saber exactamente cuánto puedes pedir prestado (si piensas financiar la compra con un préstamo).

¿Sabe usted? -> Puedes conseguir un Préstamo en Italia a un tipo de interés realmente barato, también si eres un comprador extranjero. Contacte con nosotros para más información.

También recomiendo ver este vídeo en profundidad:

Calcule su presupuesto

Después de tener en cuenta la hipoteca y los gastos (como se ha mencionado anteriormente), puede calcular su presupuesto para la compra de su vivienda.

Su presupuesto = Ahorro + Hipoteca - Gastos

Recuerda que los bancos suelen prestarte (si no tienes ingresos en Italia) alrededor del 50-60% del precio de compra, por lo que necesitarás tener a mano el resto más los gastos adicionales (alrededor del 10% del precio de compra).

Defina lo que busca

Describa con todo detalle la casa de sus sueños (o la que quiere comprar), incluyendo tantos detalles como sea posible.

También puedes responder a estas preguntas para tener una idea más clara:

  • ¿Dónde debe ubicarse la casa?
  • ¿Es un apartamento, una casa unifamiliar, un dúplex u otra cosa?
  • ¿Cuál es la superficie requerida?
  • ¿Cuántos dormitorios y cuartos de baño debe tener?
  • ¿La cocina debe ser independiente o abierta?
  • ¿Necesita espacios exteriores (jardín, terraza, balcones...)?
  • ¿En qué planta debe estar (baja, media, alta)?
  • ¿Debe estar listo para entrar a vivir o necesita una reforma?
  • ¿Cuál debería ser el precio?
  • ¿Necesita espacios adicionales (garaje, bodega, sótano, ático)?

Responder a estas preguntas le dará una descripción sólida de la propiedad.

A continuación, divida estas características en imprescindibles (aspectos en los que no puede transigir) y deseables (características que le gustarían pero sin las que podría vivir). Esto le ayudará a tomar decisiones a la hora de comparar propiedades y hacer ofertas. El precio, por supuesto, debe estar en la categoría de lo imprescindible.

Características esencialesCaracterísticas deseadas
90 m2 como mínimoBaño doble
Al menos 2 dormitoriosTerraza
Precio máximo 200.000Nueva construcción
GarajeÁtico

Una propiedad con todas las características imprescindibles debería tener prioridad sobre otra con muchas características deseadas pero carente de lo esencial.

Encontrar el inmueble adecuado

Encontrar la casa adecuada puede ser un proceso largo y estresante, pero no se preocupe. Aquí tienes algunos consejos para facilitarte la búsqueda.

Lo primero que hay que recordar es que no hay que precipitarse ni empezar a ver propiedades sin haber hecho antes un análisis exhaustivo. Infórmate de todo lo que necesites saber, o te arriesgas a perder el tiempo.

Dónde buscar su nuevo hogar

Hay tres áreas principales en las que debe centrar su búsqueda:

Portales inmobiliarios

Estos sitios web ofrecen numerosos listados de viviendas en venta, tanto de vendedores particulares como de agencias. Asegúrate de saber con quién estás contactando.

  • Immobiliare.it: Quizás el portal más popular en Italia para encontrar viviendas.
  • idealista: Otro portal muy utilizado, también disponible en España y Portugal.
  • Casa.it: Un sitio de anuncios inmobiliarios.

También puedes consultar Facebook Marketplace, Subito.it y Kijiji, pero los tres primeros son los más fiables.

En la zona

Esto no significa que tengas que patrullar la zona, sino simplemente estar atento cuando estés en los barrios que te gustan. Busque carteles de "se vende" en las casas y en los escaparates de las agencias inmobiliarias. Puede que descubras algo interesante.

Corre la voz

Hable con amigos, familiares y conocidos sobre sus planes de compra. A menudo, los acuerdos se producen por el boca a boca: ¡puede que alguien conozca la propiedad perfecta para usted!

Organícese

Organizarse es fundamental cuando se inicia un proyecto tan importante como la compra de una vivienda. Verá muchas propiedades -algunas le interesarán, otras no- y hablará con mucha gente (agentes, propietarios, contratistas), lo que puede resultar abrumador. Pero si sigue este método, le resultará mucho más fácil.

Esto es lo que recomiendo a mis clientes cuando compran una propiedad:

  • Crea una carpeta compartida en la nube (Google Drive, OneDrive, Dropbox...). La nube es un servicio en línea donde puedes almacenar documentos y acceder a ellos desde cualquier dispositivo y en cualquier lugar. También puedes compartir la carpeta con otras personas que te estén ayudando en la búsqueda. De esta forma, podrás llevar siempre contigo la lista de inmuebles que te interesan y los documentos importantes.
  • Crea un archivo con una lista de las propiedades que estás considerando. Asegúrate de incluir el enlace al anuncio, los datos de contacto del agente o propietario y tus notas sobre la propiedad a modo de recordatorio.

Codifique las propiedades por colores:

  • Verde: Propiedades que cumplen todos los criterios imprescindibles.
  • Amarillo: Propiedades que no cumplen todos los criterios, pero que merece la pena tener en cuenta.
  • Rojo: Propiedades que no cumplen los criterios en absoluto.

Céntrate en las verdes: son las casas adecuadas para ti. No pierdas el tiempo con las demás.

Ejemplo de lista de propiedades utilizada con un cliente estadounidense

Una vez que haya elegido su casa perfecta, cree una carpeta compartida y cargue todos los documentos pertinentes relacionados con la propiedad (más detalles a continuación).

Encontrar la casa adecuada puede ser un proceso largo y estresante, pero también debería ser un viaje divertido y emocionante. Al fin y al cabo, ¡estás haciendo un gran cambio positivo en tu vida!

Por eso hemos creado nuestro servicio de Asesoría Inmobiliaria, para ayudarle en todo el proceso hasta la escritura notarial. Le ayudaremos desde la búsqueda del inmueble hasta la instalación de los servicios en su nuevo hogar.

Primera llamada: Qué decir (y qué no decir)

Una vez que haya reducido sus opciones (las verdes), es hora de llamar al agente o al propietario para concertar una visita.

Durante esta primera llamada, asegúrese de que el inmueble cumple realmente sus requisitos y no será una pérdida de tiempo. Este es su principal objetivo, además de comprobar si hay algún problema potencial que pueda obstaculizar la compra.

Haz preguntas, pero no des demasiada información sobre tus necesidades y deseos que pueda utilizarse en tu contra en futuras negociaciones.

El objetivo es aprender lo máximo posible revelando lo menos posible sobre su situación.

Por supuesto, no hay por qué ser grosero: el tono debe ser siempre cortés y amistoso.

Esto es lo que nunca debes decir (o dejar escapar indirectamente):

  • "Tengo prisa por comprar una casa".
  • "Me gusta mucho esta casa, estoy enamorado de ella".
  • "No encuentro otras casas".
  • "El precio es bajo".

Básicamente, no des la impresión de que es la casa perfecta o de que estás desesperado por comprar (aunque lo sientas así). Esto podría jugar en tu contra en la negociación.

Qué comprobar al visitar un inmueble

Hay muchos aspectos a tener en cuenta cuando se visita una propiedad. No se deje llevar por la belleza de la casa o las palabras del agente inmobiliario, ¡manténgase concentrado!

Qué comprobar antes de entrar en casa

Su evaluación empieza incluso antes de entrar. Observe el barrio y los edificios cercanos: ¿están bien mantenidos y son agradables, o dan la impresión de estar descuidados?

Tenga en cuenta el tráfico, los negocios cercanos que puedan producir olores o ruidos desagradables y la disponibilidad de aparcamiento. Es fácil encontrar aparcamiento?

Además, tenga en cuenta la proximidad a servicios esenciales como tiendas de comestibles y farmacias u otros servicios que le interesen, como colegios o gimnasios.

Elementos del condominio

El propio condominio merece mucha atención. Inspeccione el estado de fachadas, balcones, jardines y zonas comunes. Un mantenimiento deficiente podría indicar que los residentes no prestan atención o no pagan su parte de los gastos comunes.

Un truco muy útil es leer el tablón de anuncios de la comunidad de propietarios, normalmente situado en la entrada, para detectar problemas o disputas específicas entre los residentes.

Si hay ascensor, compruebe si el suelo del ascensor está alineado con el suelo del edificio en cada parada. La desalineación podría indicar la necesidad de reparaciones o sustituciones importantes en breve, lo que podría acarrear costes adicionales para todos los residentes.

Qué buscar en su primera visita al interior

Inspeccione el estado del inmueble. Crear una lista de comprobación para anotar las reparaciones necesarias y tomar notas detalladas puede ser muy útil. Aquí tienes un ejemplo de lista de comprobación que utilizo personalmente:

Una lista de comprobación de las reparaciones pendientes le permitirá recordar todos los detalles cuando visite una propiedad que esté pensando en comprar.

Verificar que los espacios cumplen las normas mínimas de habitabilidad y salubridad:

  • Requisitos de habitabilidad: Asegúrate de que las habitaciones cumplen las normas legales.

Cómo interactuar con el agente inmobiliario y el propietario

Esto puede parecer secundario, pero su actitud hacia el agente o el propietario es crucial.

Lo primero que hay que hacer al conocerlos es sonreír. Numerosos estudios demuestran que la gente es más receptiva a alguien que ofrece una sonrisa cálida.

Utilice un tono amistoso, pero adáptese a su nivel de formalidad. Algunas personas pueden ofrecer inmediatamente una relación relajada, mientras que otras mantienen una distancia profesional. Refleje su estilo y manténgase accesible.

Un consejo clave es no revelar demasiado sobre su evaluación de la propiedad. Evite decir cosas como:

  • "La casa es preciosa".
  • "La casa es perfecta".
  • "¿Por qué el precio es tan bajo?" (Sí, ya he oído esta pregunta antes).
  • "Tengo prisa por comprar (por cualquier motivo)".

Al hacer una oferta, mantenga una actitud del tipo: "Me gustaría hacer una propuesta, pero he visto muchas propiedades, y si no es ésta, habrá otra".

Revisión de la documentación al comprar una casa

Es fundamental asegurarse de que toda la documentación de la propiedad está en regla. No se fíe únicamente de lo que le diga el propietario o el agente. Realice sus propias comprobaciones, no necesariamente porque intenten engañarle, sino porque la negligencia o la ignorancia pueden llevarle a pasar por alto detalles fundamentales.

Si carece de los conocimientos necesarios, consulte a un experto. Si necesita ayuda, no dude en ponerse en contacto con nosotros a través del chat situado en la parte inferior derecha de esta página para que le ayudemos con el análisis de documentos y propiedades.

Documentos a verificar

Aquí tiene una lista de los documentos que debe revisar:

  • Plano catastral
  • Estudio catastral
  • Urbanismo/Permisos de obras
  • Título de propiedad (escritura, herencia, donación, posesión adversa)
  • Comprobación de la hipoteca
  • Normas de propiedad horizontal
  • Actas de las últimas juntas de condominio
  • Certificado de eficiencia energética (APE)
  • Certificaciones de sistemas

Asegúrese de que estos documentos confirman la situación legal, estructural y financiera de la propiedad.

Negociar la compra de una vivienda

Por último, llegamos a la fase de negociación, una de mis partes favoritas. Es un área en la que mi equipo y yo podemos marcar una verdadera diferencia para nuestros clientes. Usted también puede ahorrar cantidades significativas siguiendo estos consejos.

Los cuatro principios de la negociación de Harvard

  • Céntrese en los intereses, no en las posiciones.
  • Crear opciones de beneficio mutuo.
  • Utilice criterios objetivos.
  • Separar a las personas del problema.

Conocer su presupuesto, el valor de mercado y las expectativas del vendedor le permitirá elaborar una oferta convincente. Por lo general, un descuento del 5-10% sobre el precio de venta es un objetivo razonable.

Si desea asesoramiento profesional para su negociación, no dude en ponerse en contacto con nosotros.

Finalizar la compra: Propuesta y precontrato

Cuando encuentre la propiedad adecuada, formalice su oferta. Según la legislación italiana, la oferta debe hacerse por escrito; los acuerdos verbales no tienen valor jurídico.

¿Debe utilizar plantillas de agencia o un contrato personalizado?
La respuesta es sencilla: opte por un contrato personalizado. Las plantillas de las agencias suelen carecer de protecciones suficientes o no contemplan circunstancias específicas. Un contrato a medida, aunque algo más caro, es una inversión que merece la pena para mayor tranquilidad.

Con un pequeño coste puede tener a alguien que redacte el contrato preliminar específicamente según sus necesidades.

¿Cómo se hace una oferta de compra inmobiliaria?

La oferta de compra es un contrato escrito que incluye:

  • Datos del comprador
  • Información del vendedor
  • Precio y condiciones de pago propuestos
  • Detalles de la propiedad
  • Condiciones y cláusulas adicionales

La oferta la firma primero el comprador, luego el vendedor (si la acepta) y, por último, de nuevo el comprador para acusar recibo.

La mayoría de las discusiones suelen girar en torno a condiciones adicionales, como una cláusula de contingencia hipotecaria, otras condiciones, métodos de pago y plazos.


Diferencia entre una oferta de compra y un precontrato

El contrato preliminar (comúnmente llamado "compromesso") es un acuerdo formal que obliga a ambas partes a finalizar la venta con la escritura notarial.

Desde un punto de vista jurídico, una oferta de compra es esencialmente una propuesta de contrato preliminar.

En una oferta de compra, una parte (normalmente el comprador) propone a la otra la firma de un contrato preliminar específico, que más tarde dará lugar a un contrato definitivo.

La oferta se convierte en un acuerdo vinculante cuando se acepta, por lo que debe redactarse cuidadosamente para protegerle de posibles problemas.

Si desea que su oferta de compra sea redactada por un profesional para mayor seguridad, puede ponerse en contacto con nosotros a través de esta página.


Cláusulas clave que debe incluir una oferta de compra de un inmueble

Algunos elementos del contrato son esenciales, como:

  • Datos del comprador y del vendedor
  • Detalles de la propiedad
  • Precio y condiciones de pago
  • Cronología

El resto de cláusulas reflejan los intereses de cualquiera de las partes. Asegúrate de que el contrato salvaguarda tus intereses.

He aquí dos cláusulas clave (en mi opinión, indispensables) que pueden ser útiles:

  1. Cláusula de contingencia hipotecaria
  2. Verificación de documentos (especifique qué documentos son necesarios)

También es crucial incluir otras condiciones acordadas.

Por ejemplo, si el chalet que va a comprar sólo le atrae si puede construir una piscina, inclúyalo como condición suspensiva que deberá comprobar con un requerimiento municipal antes de proceder a la compra definitiva.


Obtener una hipoteca para comprar una vivienda

Una vez aceptada su oferta, deberá presentar la solicitud oficial de hipoteca, enviando el contrato al banco junto con el resto de la documentación solicitada.


Cómo elegir el banco adecuado

Elegir el banco adecuado es crucial, ya que te acompañará durante muchos años, a menos que optes por una refinanciación posterior.

Factores clave a tener en cuenta:

  • Tipo de interés: ¿Cuál es el tipo de interés? Esto determina la cantidad extra que pagarás además del capital prestado. Cuanto más bajo sea el tipo, mejor.
  • Costes adicionales: Los gastos de tramitación y tasación varían según los bancos.
  • Seguros: Algunos bancos exigen pólizas de seguro adicionales, aparte de la cobertura obligatoria contra incendios y explosiones.
  • Importe del préstamo concedido: Los distintos bancos tienen directrices diferentes; algunos pueden ofrecer un importe de préstamo más elevado.

Pasos para la aprobación de una hipoteca

En primer lugar, el banco analizará tus ingresos para determinar cuál es tu cuota asequible. Así se calculará el importe de la hipoteca que puedes recibir.

El banco también revisará tu historial crediticio para confirmar tu fiabilidad y comprobar si tienes préstamos activos (por ejemplo, coche, teléfono). Es posible que te pidan que liquides préstamos anteriores antes de seguir adelante.

A continuación, el banco designará a un tasador para que estime el valor de la propiedad, ya que su objetivo es evitar conceder un préstamo excesivo con la vivienda que usted adquiere como garantía.

No son muchos los bancos que conceden préstamos a compradores extranjeros con ingresos en el extranjero, sólo unos pocos. El banco prestará hasta el 50-60% del valor de tasación, pero algunas ofertas permiten porcentajes más altos.


Preparación del acta notarial

Ya casi está. Ahora es el momento de preparar el acta notarial.

La escritura notarial (o contrato final de compraventa) transfiere la propiedad de la vivienda. En esta fase se suelen entregar la posesión y las llaves.


Qué no es el acta notarial

El acta notarial no constituye una garantía completa para su compra. Aunque verifica la propiedad y los pagos correspondientes, no comprueba la conformidad urbanística o catastral, los daños o el estado financiero de la comunidad de propietarios, a menos que usted aporte informes específicos.

Por este motivo, es esencial contar con alguien que le guíe a lo largo del proceso de compra. También podemos proporcionarle una tasación de la propiedad realizada por un perito profesional que pueda garantizar la conformidad o el estado de la propiedad.


Documentos necesarios para comprar una vivienda

Documentos clave que debe presentar ante el notario:

  • DNI y NIF
  • Estado civil (si está casado: régimen económico común o separación de bienes)

En algunas regiones, como la Toscana, los notarios también exigen un informe de conformidad técnica, a menudo a cargo del comprador.


¿Quién elige al notario?

Aunque no existe un mandato legal, es habitual que el comprador elija al notario.


¿Quién paga los gastos e impuestos notariales?

Por ley, tanto el comprador como el vendedor son responsables de los costes de transacción y los impuestos. Sin embargo, en la práctica, el comprador suele correr con estos gastos.


Después de la escritura: ¿Qué sigue?

Enhorabuena por la compra de su nueva casa.

Necesitarás:

  • Traspaso de servicios públicos (electricidad, gas, internet).
  • Informe al administrador del condominio.
  • Actualice su residencia si se benefició de los incentivos para compradores de primera vivienda.

¡Enhorabuena! ¡Por fin ha comprado su nueva casa!

Todavía hay algunas cosas de las que debes ocuparte, y son tan importantes como todo lo que hemos tratado hasta ahora.

Tómese unos minutos para leer estos últimos puntos.

Servicios

Al mudarte a una nueva casa, tendrás que activar los servicios (electricidad, gas, internet...) o realizar una transferencia de propiedad, cambiando el titular de la cuenta del anterior propietario a ti mismo.

Existen innumerables ofertas, pero este no es el artículo para sumergirse en las facturas de los servicios públicos.

Comprar una casa puede ser abrumador, y en Valente Italian Properties, no pasamos por alto las pequeñas cosas.

Por eso ofrecemos un servicio totalmente gratuito para la activación de servicios públicos y las transferencias de cuentas. Seleccionaremos el proveedor que mejor se adapte a sus necesidades y nos encargaremos de todo por usted. Sólo tiene que ponerse en contacto con nosotros.

Seguro de hogar

En Italia, la cultura del seguro no es muy fuerte, pero siempre recomiendo a mis clientes que inviertan en una cobertura sólida.

Por sólo unas decenas de euros al mes, puede protegerse de situaciones costosas, como:

  • Robos o daños causados por inquilinos, visitantes o ladrones
  • Daños meteorológicos
  • Reparaciones de sistemas (electricidad, calefacción, fontanería)
  • Cobertura de responsabilidad civil frente a terceros
  • Acontecimientos extraordinarios

No se conforme con el seguro básico que le ofrece su banco.

Una vez más, puede ponerse en contacto con nosotros para una consulta gratuita con un experto en seguros para estudiar qué podría ser lo mejor para usted.

Condominio y Fondo de Reserva

Una vez firmada la escritura, tiene que notificar al administrador del edificio que es nuevo propietario. Un simple correo electrónico bastará.

En algunos condominios existe un fondo de reserva que sirve de colchón financiero para emergencias. Es normal que le pidan que aporte su parte en el momento de la compra. No se preocupe: no se trata de un gasto, sino de una cantidad que se registra y se reserva.

Beneficios fiscales por residencia y primera vivienda

Si compró la vivienda con beneficios fiscales por primera vivienda (especialmente ventajosos si tiene menos de 36 años), debe establecer su residencia en la vivienda en un plazo de 18 meses.

De no hacerlo en ese plazo, la administración tributaria podría exigirle el pago de la diferencia del impuesto de matriculación (del 2% para primeras viviendas al 9%) más sanciones.

Daños ocultos

Cuando compra una vivienda, la adquiere "tal cual". Esto significa que cualquier daño, desperfecto o reparación es responsabilidad suya. Has visto la vivienda y estás de acuerdo con su estado.

Por eso es esencial inspeccionar a fondo la propiedad antes de comprarla, idealmente con la ayuda de un experto.

Sin embargo, hay una situación en la que el vendedor es responsable: los daños ocultos.

Si el vendedor ocultó intencionadamente un defecto para inflar el precio o asegurar la venta, puede emprender acciones legales.

Un ejemplo habitual son los daños por humedad. Supongamos que hay una fuga de agua que deja una mancha negra en la pared de la cocina. El vendedor pinta la mancha antes de tu visita para que no te des cuenta, y compras la casa.

Pocos días después de mudarse, la mancha reaparece.

En este caso, puede demandar al vendedor por ocultar deliberadamente un problema importante de la propiedad.

Irregularidades en el Registro de la Propiedad

Si, después del cierre, descubre alguna irregularidad en la propiedad (como una reforma no permitida), no se asuste.

Dispone de hasta diez años desde el momento en que tuvo conocimiento del problema para solicitar una indemnización.

Nota: Este plazo empieza a contar desde el momento en que descubre el problema, no desde la fecha de la escritura.

En estos casos, puede pedir daños y perjuicios al vendedor.

Comprar una casa: Reflexiones finales

Enhorabuena por haber llegado hasta el final de esta guía definitiva para comprar una casa sin riesgos. Hay mucha información que asimilar, por lo que te recomiendo que guardes esta página para consultarla en el futuro durante el proceso de compra.

Recuerde que siempre puede ponerse en contacto con nosotros si tiene preguntas o necesita asesoramiento. También ofrecemos un servicio integral de asistencia para la compra de vivienda de 360°, desde la búsqueda de propiedades hasta el apoyo posterior al cierre. Si desea más información, póngase en contacto con nosotros sin compromiso.

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