Se pensavate che il 2024 fosse un anno difficile per il mercato immobiliare italiano, aspettate di vedere cosa vi aspetta nel 2025...
Salve! Sono Jacopo Tartaglia e, come ogni anno in questo periodo, sono qui con una nuova analisi del mercato immobiliare degli ultimi mesi e con previsioni per l'anno prossimo. Inoltre, esamineremo le strategie per orientarsi in un mercato in continua evoluzione.
Partendo dai dati più recenti, vi spiegherò cosa aspettarvi nel 2025 e come posizionarvi contro il rallentamento immobiliare in corso, che ormai credo non sia più una sorpresa per nessuno.
Le informazioni che utilizzo provengono da fonti affidabili come la Banca d'Italia, l'ISTAT, l'Agenzia delle Entrate ed Eurostat. Per comprendere meglio il rapporto causa-effetto e analizzare i potenziali scenari, ho utilizzato anche strumenti di intelligenza artificiale. Queste risorse forniscono una visione molto più approfondita di quella disponibile su Google e mi hanno aiutato a compilare grafici e proiezioni essenziali per il prossimo anno.
Prima di tuffarci, vi ricordo che la mia società, Valente Italian Properties, è specializzata in vendite, acquisizioni e gestione di immobili. Non esitate a contattarci se possiamo esservi d'aiuto.
Contesto economico
La fiducia dei consumatori, come riporta l'ISTAT, è in calo, così come quella delle imprese. Quando le persone si sentono meno ottimiste sul futuro, tendono naturalmente a frenare i grandi acquisti e a diventare più prudenti negli investimenti.

Quando le persone hanno meno fiducia nel futuro, tendono a fare meno investimenti e ad adottare un approccio più conservativo. Pensate a livello personale: se prevedete una crescita e un miglioramento della vostra situazione finanziaria, potreste pensare di acquistare una nuova auto o una nuova casa. Ma se le prospettive economiche sono scarse, probabilmente taglierete le spese e vi concentrerete sul risparmio. Questa mentalità collettiva, applicata a milioni di persone, è esattamente ciò che misura l'indice di fiducia dei consumatori: maggiore è la fiducia, maggiore è la propensione a spendere e investire.
Allo stesso tempo, i tassi di occupazione sono aumentati di circa l'1% rispetto al 2023. Ma stiamo anche uscendo da un periodo di alta inflazione e di rialzi dei tassi di interesse, oltre agli effetti persistenti della pandemia globale, creando un panorama difficile sia per gli acquirenti che per i venditori.

Prezzi degli immobili: In aumento o in diminuzione?
Nel 2023, i prezzi degli immobili sono aumentati di poco più dell'1%. Ma guardando i dati, ho notato qualcosa di agghiacciante. Nella seconda metà dell'anno, mentre i prezzi hanno continuato a salire, il numero di vendite è diminuito drasticamente. L'ultima volta che abbiamo assistito a questa combinazione è stato intorno al 2007-2008, poco prima dello scoppio della bolla immobiliare. Quando i prezzi aumentano e le vendite diminuiscono, di solito non è un segnale positivo.

Cosa è successo nel 2024? All'inizio dell'anno i prezzi erano ancora in crescita, con un aumento dell'1,7% rispetto al 2023. Tuttavia, le transazioni di vendita hanno continuato a diminuire, con un calo di oltre il 7%. L'aumento dei prezzi e il calo delle vendite creano una situazione potenzialmente rischiosa.

È interessante notare che in Europa i prezzi degli immobili hanno già subito un calo e ora si stanno lentamente stabilizzando.

Ci sarà una crisi? Vediamo cosa pensano gli agenti immobiliari
Secondo un sondaggio condotto dalla Banca d'Italia, il 67% degli agenti ha dichiarato che il mercato è stabile, con prezzi né in calo né in aumento. In media, nel 2024 le case hanno impiegato circa 5,7 mesi per essere vendute e la maggior parte degli agenti si aspetta che le condizioni rimangano stabili nel breve periodo.
Tuttavia, un fattore chiave che determina potenziali crisi è il divario tra quanto gli acquirenti sono disposti a pagare e quanto i venditori si aspettano di ricevere. Molte proprietà rimangono invendute perché i venditori sono riluttanti ad abbassare i prezzi per adeguarli agli attuali valori di mercato e gli acquirenti non sono disposti a rispettare i prezzi richiesti.
Il volume delle vendite come indicatore
Nel 2023, il numero di transazioni è diminuito del 9,7%, per un totale di 709.591 unità. Questa tendenza è proseguita all'inizio del 2024, con un ulteriore calo delle transazioni del 7,3%.

Il rallentamento non è stato uniforme in tutta Italia: le grandi città del centro e del nord sono state le più colpite, mentre le regioni meridionali e le isole sono state meno colpite.
Grandi città come Roma e Genova hanno addirittura registrato un aumento dei volumi di vendita, mentre città come Milano e Firenze hanno subito un calo significativo, con volumi inferiori di oltre il 7%.

Dinamiche di domanda e offerta nel settore immobiliare
Nel 2024, il numero totale di immobili in vendita è diminuito del 4% rispetto all'anno precedente, mentre la domanda ha iniziato a riprendersi leggermente grazie alla riduzione dei tassi di interesse. Nel 2024 oltre il 61% degli acquisti immobiliari è stato finanziato con un mutuo, rispetto al 41,8% dell'anno precedente. Con la diminuzione dell'offerta e l'aumento della domanda, si tratta di una notizia positiva per la stabilità dei prezzi.
L'indice di accessibilità
L'indice di accessibilità - una misura che tiene conto dell'inflazione, dei livelli di reddito e dei tassi di interesse - è sceso all'11,6% nel 2023, soprattutto a causa dell'aumento dei tassi di interesse. Tuttavia, nei primi mesi del 2024 si sono registrati segnali di miglioramento, con un leggero calo dei tassi ipotecari.

Come muoversi nel mercato immobiliare in questo momento
Sulla base di dati recenti, ecco tre macro-tendenze da considerare quando si prendono decisioni immobiliari:
- Tassi di interesse in calo: Questo offre un ambiente più favorevole per i prestiti.
- Rendimenti da locazione più elevati rispetto al valore della proprietà: L'affitto potrebbe diventare una valida alternativa o un flusso di reddito aggiuntivo.
- Equilibrio positivo tra domanda e offerta: Questo spostamento potrebbe sostenere l'aumento dei prezzi se le tendenze si mantengono stabili.
Personalmente, ho acquistato un immobile nel 2024 e ho condiviso i dettagli di questo investimento in un altro video. Anche se non ho aspettato questo momento preciso per investire, ritengo che sia stato un periodo favorevole, con prezzi reali relativamente bassi e rendimenti da locazione in aumento. Attualmente affitto una parte della proprietà a un tasso costante e ho intenzione di ristrutturare il piano superiore per affitti a breve termine.
Riflessioni finali e sguardo al futuro
Come sempre, le tendenze possono cambiare, ma con tassi di interesse più bassi, un indice di accessibilità in aumento e un rapporto equilibrato tra domanda e offerta, potrebbe essere il momento giusto per acquistare o continuare a detenere immobili. Ho anche avuto l'opportunità di discutere queste idee con gli esperti di UBS durante un podcast, e hanno confermato che un nuovo ciclo positivo per gli asset immobiliari potrebbe essere all'orizzonte.
Per chi è interessato agli investimenti, continuate a seguirmi mentre continuo a condividere approfondimenti basati sui dati e consigli per prendere decisioni informate.
Fonti:
RESIDENZIALE - STATISTICHE SECONDO TRIMESTRE 2024
Tassi mutui 2023: andamento BCE, Euribor e IRS - MutuiSupermarket